根据《中华人民共和国民法典》物权编及《担保制度解释》的规定，登记的抵押权具有优先效力，此种情况下在企业资不抵债时消费者因未能获得房屋对企业所享有的债权并不具有法律意义上的优先权，即使有也应当排在银行的抵押权、建设工程优先受偿权之后★★。但我国是社会主义国家，人民利益高于一切，国家性质决定了我国不能不顾广大人民群众的切身利益。因此最高人民法院于2023年2月14日发布了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》★★★，该批复明确规定“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权★、抵押权以及其他债权的★★，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者★★★，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的★★，可以适用前款规定★★。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权★★★、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”。因此只要以居住为目的的消费者支付了全部购房款或者在一审法庭辩论终结前支付了全部购房款★★，消费者对房产企业的债权优先于包括先成立的银行抵押权在内的其他债权★。
自2021年恒大被曝资金链断裂出现大量烂尾房开始★★★，我国房地产企业负债率高的真相被曝光，大批的烂尾房不断涌现，由此引发的消费者因支付购房款而不能取得商品房的纠纷陡然剧增，部分房地产开发企业也轰然倒塌。但企业倒闭常常伴随着破产清算，根据《中华人民共和国民法典》、《企业破产法》、《中华人民共和国公司法》的相关规定，担保物权具有优先效力，房地产开发企业存在大量抵押登记的财产★★，如抵押登记的建设用地使用权★★★，同时也存在因建设工程未支付价款的债权。尽管消费者购房也可能办理了预告登记，但无论是登记时间还是顺位通常都晚于银行的抵押权和建设工程的优先受偿权，且预告登记并非法定意义上的担保物权★。
总之，这一规定是对广大购房者的特殊照顾，特别是为那些辛苦奋斗多年才买上商品房的购房者。广东消费者在购房时尽量选择资金实力雄厚，口碑好的企业★★★。
